La decisione della Corte di giustizia dell’Unione europea del 5 febbraio 2026 ha invalidato la norma italiana che consentiva al promotore di un project financing di ottenere un diritto di prelazione sulle gare per l’aggiudicazione delle concessioni, rendendo nullo un meccanismo previsto dall’art. 183, comma 15, del d.lgs. n. 50/2016. Questa pronuncia, cui era stato sottoposto il caso dal Consiglio di Stato, incide direttamente su un progetto molto discusso a Trieste: l’urbanizzazione del cosiddetto “porto vecchio” promossa dall’amministrazione comunale con il coinvolgimento della Regione e di un grande operatore immobiliare.
Impatto della sentenza CJEU sul progetto di Trieste e sulle spese sostenute
La Corte ha stabilito che il diritto di prelazione viola il principio di libera concorrenza e l’obbligo di parità di trattamento nelle procedure di gara, perché permette al proponente originario di assicurarsi la concessione anche quando un altro operatore presenta l’offerta giudicata migliore. A Trieste questo elemento normativo era funzionale a impedire che una gara europea potesse assegnare la concessione a un concorrente diverso dal Gruppo Costim, attore principale dell’operazione avviata nell’agosto 2026. Il Gruppo Costim, secondo fonti pubbliche legate al progetto, avrebbe già sostenuto costi superiori a due milioni di euro per studi e progettazioni: la sentenza europea espone quindi quella spesa a un rischio reale di invalidità dell’intero percorso autorizzativo.
Rischi legali e contrattuali per l’operazione
Con l’annullamento del meccanismo di prelazione, l’intero schema contrattuale che aveva vincolato Comune, Regione, Autorità portuale e investitore si trova soggetto a possibili ricorsi e contestazioni internazionali. Il progetto, spiegano i documenti amministrativi, prevedeva meccanismi di cessione e vendita di aree portuali e magazzini, nonché la riconcessione di tratti di costa all’interno del regime di Porto Franco internazionale. La pronuncia della Corte rende più facile contestare la validità di quelle clausole, dal momento che l’adeguamento alle regole UE sull’evidenza pubblica è ora imprescindibile.
La natura dell’area interessata: Porto Franco Nord e valore strategico
Il terreno al centro della vicenda non è un semplice comparto abbandonato: si tratta del Porto Franco Nord del Porto Franco internazionale di Trieste, dotato di moli, banchine affacciate sul mare aperto, l’Adriaterminal, magazzini e uno scalo ferroviario collegato alla rete europea. L’area è caratterizzata da fondali tra i 14 e i 15 metri e da un progetto approvato per una piattaforma logistica con fondali fino a 20 metri, paragonabile a un deep sea container terminal. Il valore economico e strategico di queste infrastrutture per le attività portuali è quindi molto superiore al loro potenziale rendimento immobiliare, elemento che solleva dubbi sulla congruità e sulla legittimità di un loro uso speculativo.
Controlli pubblici e reclami sull’origine dei titoli
Più rilevante ancora è che, come indicano atti pubblici e registri catastali, la titolarità e la disponibilità delle aree sono disciplinate da norme complesse legate al regime di Porto Franco, con diritti di più Stati. Diversi atti e verifiche catastali mostrano come la rappresentazione di una proprietà incondizionata da parte dell’ente locale sia oggetto di contestazione: il Comune avrebbe infatti intrapreso operazioni di occupazione parziale e avviato appalti senza che risultasse un titolo di proprietà incontestabile, circostanza che alimenta le accuse di improprietà procedurale nella promozione dell’intervento urbanistico.
Attori politici e amministrativi coinvolti nelle contestazioni
All’origine della proposta di trasformazione figurano il sindaco di Trieste, il presidente della Regione e l’allora presidente dell’Autorità portuale, coinvolti nell’avvio dell’iter nell’estate del 2026. L’ex presidente dell’Autorità portuale si è dimesso nel marzo 2026, mentre il sindaco e il presidente regionale rimangono in carica e sono chiamati a rendere conto pubblicamente dei passaggi amministrativi. In passato, già nel 2014, il presidente regionale aveva sollevato perplessità parlamentari sul progetto, definendolo una possibile frode speculativa: quella presa di posizione è tornata a essere rilevante alla luce della sentenza della Corte.
La pronuncia della Corte di giustizia europea ha Per cittadini, operatori e potenziali investitori resta l’esigenza di verifiche documentali puntuali su mappe, atti del Libro Fondiario e del regime di Porto Franco, elementi che dominano la discussione sul destino dell’area.
