Nel panorama immobiliare italiano esiste un segmento quasi invisibile ai più, ma di grande rilevanza per chi cerca soluzioni alternative di investimento o per chi necessita di liquidità. Si tratta della nuda proprietà un istituto giuridico che nel secondo trimestre 2026 copre appena lo 0,6% del totale delle abitazioni, ma che genera differenziali di prezzo che possono superare il 40% in alcune metropoli. Le dinamiche di questo mercato raccontano non solo caratteristiche economiche, ma anche l’invecchiamento della popolazione e le difficoltà di accesso alla casa in zone ad alta pressione abitativa.
Chi decide di vendere la propria casa ma di mantenerla in usufrutto ottiene una somma immediata, mentre l’acquirente si impegna a pagare un valore molto inferiore rispetto alla piena proprietà sapendo però di dover attendere la fine dell’usufrutto per poterla abitare o rivendere. La scelta, per entrambi i soggetti, è raramente impulsiva: è il risultato di una valutazione attenta di esigenze familiari, fiscali e di mercato. In questo articolo analizziamo le regole del settore, la sua distribuzione geografica e le motivazioni che spingono a investire in questo modello.
Che cosè la nuda proprietà e come viene calcolata
Nel contratto di nuda proprietà il venditore trasferisce la titolarità dell’immobile, ma conserva il diritto di viverci o di usufruirne fino al proprio decesso. L’acquirente, invece, ottiene la cosiddetta nuda proprietà ovvero il diritto di proprietà privo dell’usufrutto. Il valore fiscale di questa quota si calcola sottraendo dal valore della piena proprietà quello dell’usufrutto, che dipende da un coefficiente stabilito dal Ministero delle Finanze in base all’età dell’usufruttuario. Nel 2026 il tasso di riferimento è del 2,5% e i coefficienti variano dal 5% al 95% a seconda della fascia d’età, facendo sì che più l’usufruttuario è giovane, più l’acquirente paga poco.
Meccanismo di usufrutto e valore fiscale
Per esempio, se la casa è valutata 200.000 euro e l’usufruttuario ha 70 anni, il coefficiente di usufrutto è del 40%, quindi il valore dell’usufrutto è 80.000 euro; la nuda proprietà avrà un valore di 120.000 euro, pari al 60% del valore totale. Questa formula trasforma l’operazione in una sorta di prestito a lungo termine dove lo sconto applicato al prezzo di mercato è direttamente collegato all’età del proprietario attuale. Il risultato è un mercato dove i prezzi variano notevolmente da città a città, in relazione sia all’età media dei residenti sia alla pressione del mercato locale.
Dove si concentra l'offerta in Italia
La distribuzione della nuda proprietà non è uniforme su tutto il territorio nazionale. Le città con la più alta percentuale sul totale delle abitazioni sono, in ordine, Trieste (3,8%), Roma (3,0%) e Napoli (2,1%). Seguiti da Bari e Cagliari (1,8%), Livorno (1,7%) e da capoluoghi come Bolzano, Savona, Genova e Milano, con quote tra l’1,5% e il 1,6%.
Le città con la quota più alta
trieste guida il ranking grazie a una popolazione molto matura e a un mercato residenziale tradizionalmente teso. A Roma, la nuda proprietà è spesso utilizzata come strategia di liquidità in un contesto di prezzi abitativi elevati. Napoli mostra dinamiche analoghe, con una forte domanda di abitazioni ma anche una crescente necessità di risorse liquide da parte dei proprietari. In tutti questi centri, la presenza di una domanda abitativa elevata e di una popolazione anziana si traduce in un’offerta di nuda proprietà particolarmente consistente.
Differenziali di prezzo e motivazioni degli acquirenti
Il fattore più attraente per gli investitori è il differenziale di prezzo rispetto alla piena proprietà, che può raggiungere fino al 41% a Trieste. Questo ampio scarto è il risultato di due forze contrapposte: da un lato la necessità di chi vende di ottenere liquidità immediata, dall’altro la volontà di chi compra di acquisire un bene a prezzo scontato, accettando di attendere diversi anni. Nei mercati più cari, come Milano e Firenze, la convenienza è ancora più marcata perché il costo di una casa piena è talmente alto da rendere la nuda proprietà l’unica opzione accessibile a molti investitori.
Impatto della demografia e del mercato locale
Le città con una popolazione più anziana tendono a proporre sconti più consistenti, poiché l’usufrutto è più breve e il valore della nuda proprietà si avvicina al valore di mercato. Al contrario, in realtà dove l’usufruttuario è giovane, lo sconto è minore ma la prospettiva di un ritorno a lungo termine può risultare interessante per chi ha un orizzonte di investimento decennale. Inoltre, nei centri universitari e turistici, come Firenze e Bologna, la domanda di immobili da ristrutturare o da destinare a locazioni brevi spinge i venditori a offrire riduzioni di prezzo per attirare capitali più pronti.
